부동산 양도의 A to Z: 소유권 변경 시 양도소득세는 어떻게 되나요?

부동산을 넘겨(양도) 소유권 변경할 때 양도소득세는 어떻게 적용되나요? 부담부증여부터 담보 경락까지, 모든 것을 쉽게 알려드립니다! 함께 부동산 양도의 세계를 탐험해 보세요.

부동산 양도의 A to Z: 소유권 변경 시 양도소득세는 어떻게 되나요?

 

 

목차

 

 

담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

부동산 소유권 변경과 관련된 양도소득세에 대해 궁금하신 분들을 위한 포스팅이에요! 오늘은 많은 사람들이 궁금해하는 부동산 양도와 그 과정에서 발생하는 양도소득세에 대해 친절하게 알려드리겠습니다.

 

부동산 양도의 다양한 경우

부동산 양도라고 하면 단순히 ‘매매’만 생각하기 쉽지만, 세법에서는 다양한 경우를 양도로 보고 있어요.

교환

두 사람이 각각의 자산을 교환하는 경우도 양도로 봅니다. 예를 들어 갑 소유 주택과 을 소유 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 봅니다.

근데, 특별한 경우에는 양도소득세에서 제외되기도 해요! 더 자세히 알아볼까요?

토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따라 토지를 다음의 요건을 모두 갖추어 교환한 경우는 양도소득세 과세대상에서 제외(2015년 2월 3일 이후 교환하는 분부터)

① 「공간정보의 구축 및 관리」 등 법률에 따라 토지를 분할하여 교환

② 토지의 교환으로 인한 변동 면적이 교환 대상 토지 전체 규모의 2/10 이내일 것

법인에 대한 현물출자

회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자지분을 취득하는 것도 양도로 봅니다.

부담부증여

‘부담부증여’란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 증여를 말해요.

타인 간에 부담부증여를 하는 경우에는 증여재산가액 중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 본다. 그러나 배우자나 직계존비속간에 부담부증여를 하는 경우에는 원칙적으로 증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분도 증여로 보나, 수증자가 실지 부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 채무액에 상당하는 부분을 양도로 봅니다.

담보로 제공한 자산이 경락된 경우

이 부분은 아주 중요해요! 담보로 제공한 자산이 경락되면 소유권이 타인에게 넘어갈 수 있는데, 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 봐요. 이때도 양도소득세가 발생하거든요.

가등기에 따라 본등기를 행한 경우

권자가 채권담보목적으로 채무자 소유 부동산 가등기 후 채무자의 채무불이행으로 채권변제에 충당하기 위하여 당해 부동산에 대한 소유권이전등기(본등기)가 이루어지면, 본등기가 완료된 때에 채무자가 채권자에게 자산을 양도한 것으로 인정됩니다.

그럼 이제 양도소득세를 어떻게 계산하는지 알아볼까요?

 

양도소득세 계산 방법

양도소득세는 양도가격에서 양도 당시의 시장가격을 빼서 양도소득을 구하고, 이에 대한 세율을 적용해 계산해요. 여러 가지 세액 공제도 있는데,

자본이득세는 이전 시점의 시장 가격에서 이전 가격을 뺀 금액인 자본이득을 계산한 후 그 금액에 세율을 적용하여 계산합니다. 또한 여러 가지 세금 공제도 있으며, 이들에 대해서도 자세히 살펴보겠습니다.

1. 비용 기준액 결정

첫 번째 단계는 자산의 비용 기준액을 결정하는 것입니다. 비용 기준액은 일반적으로 자산을 구매한 원래 금액입니다. 향후 개량이나 개선으로 인한 추가 비용이 발생할 경우, 이 비용도 비용 기준액에 포함시킬 수 있습니다.

2. 양도소득세 이득 또는 손실 계산

양도소득세 이득 또는 손실을 계산하려면 시장 가격에서 이전 가격을 뺀 금액을 찾아야 합니다. 계산 방식은 다음과 같습니다:

양도 이득(또는 손실) = 이전 가격 - 시장 가격(비용 기준액)

3. 세금 공제 이용

다음 단계는 가능한 세금 공제를 찾는 것입니다. 여러 가지 세금 공제가 있을 수 있으며, 이를 양도소득세에 적용할 수 있습니다. 자세한 내용은 세법 및 현지 규정을 참조하시기 바랍니다.

4. 적절한 세율 적용

마지막으로, 해당 양도소득세에 적용될 세율을 찾아서 계산합니다. 양도소득세율은 투자 기간, 자산 유형 등 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

양도소득세 = 양도이득 × 세율

 

양도소득세 계산은 복잡할 수 있으며, 개인적인 금융 상황과 관련된 다양한 요소를 고려해야 합니다. 가능하다면, 세무 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

 

부동산 양도와 관련된 다양한 경우와 세법에 대해 알아봤습니다. 이제 부동산 양도를 할 때 어떤 점을 유의해야 할지 알게 되셨을 거예요.. 더 궁금한 점이 있으시다면 댓글로 남겨주세요!