주택 양도 시 공부상의 용도와 사실상의 용도 차이를 알고, 양도소득세 문제를 피하세요! 필요 증빙서류 및 절세 방안까지 알려드립니다.
목차
1세대 1 주택 비과세 혜택, 공부를 정리해 두고 편히 양도하세요!
주택 양도를 계획하시는 분들이 꼭 알아두셔야 할 정보를 가져왔습니다. 1세대 1 주택 비과세 혜택에 대해 구체적으로 알아볼 건데요, 혹시 당신도 아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 계신가요? 그렇다면 이 글은 당신에게 꼭 필요한 정보일 거예요!
아파트 1채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동 씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대 1 주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4,500만 원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2 주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것이다.
건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다.
이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나?
주택의 판정 기준
1세대 1 주택 비과세 혜택을 받으려면 ‘주택’의 정의를 확실히 알고 있어야 합니다. '주택'은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다.
거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부, 건축물관리대장 등) 상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. 즉, 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어도, 실제로는 상가로 사용되고 있다면 주택으로 보지 않습니다.
그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 상가 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1 주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다
사실의 입증이 중요
하지만 세무서는 모든 세금 납부자의 사실상 용도를 확인할 수 없기 때문에, 공부상의 용도를 기준으로 과세 여부를 판단합니다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우 이러한 불이익을 피하려면 실제 용도를 증명할 책임이 납세자에게 있습니다.
※필요한 증빙서류
증빙서류를 통해 사실을 입증하는 과정은 굉장히 중요합니다.
• 임대차계약서 사본
• 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본
• 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서
• 기타 상가로 임대했음을 증명할 수 있는 서류
특히, 임차인의 사업자등록증이나 부가가치세 신고서 등을 통해 상가로 사용되었음을 증명할 수 있습니다.
절세 방안을 미리 준비하자
당장 문제가 생긴다고 해서 당황하지 마세요. 최선의 방법은 아파트 판매 전에 미리 상가건물의 공부를 정리하는 것입니다.
홍길동 씨처럼 양도소득세 고지서에 당황하지 않으려면, 미리미리 준비를 해두어야 합니다. 복잡한 법률과 세금 문제를 피하기 위해, 상세한 정보와 조언을 찾으시는 분들은 전문가의 도움을 받으시는 것도 좋은 방법입니다. 양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.
또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.
그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.
Guide
공부(公簿)
‘공부’란 관공서에서 작성ㆍ비치하고 있는 장부로서, 부동산 등기부ㆍ토지대장ㆍ
건축물 관리대장ㆍ주민등록표등본 등을 말함
마치며
주택 양도가 부드럽게 진행될 수 있도록 꼼꼼한 준비를 해두시길 바라며, 오늘의 글을 마치겠습니다. 좋은 정보가 되었기를 바라며, 다음에 또 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!
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