2023년 주택 취득세 총정리: 다주택자의 중과세율부터 생애최초 주택 감면까지

주택 취득 시 납부해야 하는 취득세에 대한 모든 것! 다주택자의 중과세율, 생애최초 주택 구입 감면, 출산가구 감면 제도 등 다양한 케이스별 세금 정보를 상세하게 알려드립니다. 증여로 인한 취득세와 일시적 2 주택에 대한 팁도 포함.

주택 취득세 총정리: 다주택자의 중과세율부터 생애최초 주택 감면까지

 

목차

취득세는 무엇인가요?

주택을 구입하게 되면 그에 대한 세금을 내게 됩니다. 그게 바로 취득세인데요. 집값 및 집 보유 수에 따라 취득세율이 다릅니다. 2011년 지방세법 개정으로 기존의 취득세와 등록세가 합쳐졌습니다. 이 글에서는 주택을 취득할 때 내는 세금에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 취득세는 주택을 취득한 후, 잔금일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다.
세금은 1세대가 소유한 주택 수와, 주택이 위치한 곳이 조정 대상 지역인지 비조정 대상 지역인지에 따라 달라집니다.

취득세

주택 취득세 중과(다주택자·법인)

중과대상

• 개인이 주택을 유상거래로 취득하여 1세대 3주택 이상이 되는 경우(비조정지역)
  * 중과세율 미적용 : 무허가주택, 오피스텔 등(단, 주거용 오피스텔은 주택수 산정 포함)
• 법인(국세기본법에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자 포함)이 유상거래로 주택을 취득하는 경우

<참고 : 주택 수 합산·중과 제외 주택>

주택수 합산 중과 제외 주택

1세대의 범위

• 1세대란 세대별 주민등록표상 가족을 기준으로 하되 배우자 및 30세 미만 미혼 자녀는 주소를 달리하더라도 같은 세대로 봄
  * 단, 30세 미만 미혼이라도 소득이 있는 경우에는 세대 분리 가능 (미성년자 제외)
  * 계약일 기준이 아닌, 취득일 기준임에 유의하시길 바랍니다.

세대 판단 예시

• 분가 목적으로 주택을 취득해서 주민등록표에 함께 기재가 되어 있는 경우에는 취득한 주택에 취득일로부터 60일 이내 전입신고 시 별도 세대로 봅니다.
• 사실혼 배우자는 포함되지 않습니다. 단, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 배우자는 같은 세대로 봅니다.
• 미혼인 30세 미만의 자녀는 원칙상 세대 수에 포함됩니다. 단, 따로 거주하면서 1년에 약 934만 원 이상의 소득이 있어 독립된 생계를 유지하고 있다고 판단되는 경우에는 세대수에 포함하지 않습니다.
  * 단, 만 18세 이하의 미성년자는 따로 거주하고 독립된 생계를 유지할 수 있더라도 무조건 세대수에 포함해서 계산해야 합니다.
• 65세 이상의 부모를 동거봉양하기 위해 30세 이상의 자녀가 합가 한 경우 별도 세대로 봅니다. 부모 중 한 명만 65세 이상이면 해당되며, 주택의 취득일을 기준으로 판단합니다. 이런 경우 취득일 전부터 계속해서 합가 한 상태여도 별도 세대로 봅니다. 즉, 별도 세대였다가 합가 한 경우로 한정하지 않고 별도 세대로 인정합니다.

주택수의 판단 방법

주택 수

취득세 계산 시 주택수는 1세대가 국내에 소유하고 있는 주택, 입주권, 주택 분양권, 주거용 오피스텔을 포함하여 판단합니다. 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득하는 경우부터 적용합니다. 즉, 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 체결한 경우는 주택 수에서 제외됩니다. 입주권과 분양권과 같이 주택의 취득이 예정되어 있는 경우에도 주택 수로 합해서 계산합니다.

주택 수 판단 예시

• 오피스텔의 경우 주거용인지 상업용인지 실제 사용 전에 그 용도를 알 수 없습니다.
  따라서 취득 시 4.6%를 적용하여 부과합니다.
  * 오피스텔에 재산세가 부과되면, 주거용 오피스텔로 취급하여 주택수 계산에 포함합니다.
• 상속주택의 경우 상속개시일부터 5년까지는 주택 수에서 제외합니다. 5년이 지나면 주된 상속인의 주택 수에 포함됩니다.
• 시가 표준액이 1억 원 이하인 주택(정비구역 내 주택은 제외)
• 시가 표준액이 1억 원 이하인 오피스텔
• 노인복지주택, 지정 등록 문화재 주택, 가정 어린이집 등은 주택 수에서 제외됩니다.
  * 단, 입주권과 분양권의 경우 가격과 무관하게 주택 수 계산에 포함됩니다. 즉, 1억 원 이하라도 주택 수에 포함된다는 이야기입니다.

주택 취득세 감면

생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면(지특법 36-3)

본인 및 배우자가 생애 최초로 취득가액이 12억원 이하인 주택을 2025.12.31. 까지 취득 시 최대 200만 원 한도로 감면.

 

1. 22년 6월 21일 이후 집을 처음으로 구입한 사람
2. 주택 매수 가격이 12억 원 이하
3. 취득일 기준 3개월 이내 전입신고 완료(갭투자 방지를 위한 실거주 의무)
4. 취득 시점으로부터 3년 이내 추가 주택 매수 금지

* 추징사유: 주택 취득일부터 3개월 이내 상시거주를 시작하지 아닌하는 경우
주택 취득일부터 3개월 내에 추가로 주택을 취득하는 경우(상속으로 취득한 경우 제외)
해당 주택에서 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각.증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

임대주택 취득세 감면(지특법31①)

건설임대주택, 취득가액 수도권 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하 공동주택(아파트 제외) 또는 오피스텔을 최초 분양받는 경우 2024.12.31. 까지 감면함.
전용면적 60㎡ 이하는 100% 감면(감면세액이 200만 원 초과 시 85% 감면)
60㎡ 초과 85㎡ 이하 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기임대사업자가 추가로 취득하는 경우 50% 감면
* 임대 외 사용, 매각, 증여, 임대사업자등록 말소 등의 경우 감면된 취득세 추징함.

출산가구 감면 제도(예정)

모든 출산가구가 대상은 아니고 감면 대상은 2024년 1월 1일 ~ 2025년 12월 31일 출산한 가구입니다.
양육을 목적으로 실거주를 위해 매수하게 되는 주택에 대해서 감면을 해주게 되는 것입니다.

출산가구 500만원 한도내에서 감면

출산가구 취득세 500만 원 감면 요건

• 출산가구 취득세 감면 요건은 2가지입니다.
• 자녀를 출산 후 5년 이내에 실거주 주택을 매수하거나 주택 취득(2024년 1월 1일 이후) 후 1년 이내에 출산
• 1 가구 1 주택자

출산가구 취득세 감면율

• 감면율은 500만 원 한도 내에서 100% 면제가 되는 것입니다.

증여로 인한 취득세

• 증여를 할 경우 해당 법에 따른 증여세는 내야 하고, 이와 별도로 수증자가 증여받은 재산에 대해 명의를 변경할 시 취득세를 따로 납부해야 합니다.
• 증여 시 적용되는 취득세 표준세율은 3.5%입니다.
  그러나 조정대상지역에 있는 주택으로서 시가표준액(주택공시가격) 3억 원 이상의 주택을 증여취득할 경우에는 무려 최고세율을 적용합니다.
• 비조정대상지역 주택은 3.5% 적용한다는 뜻이고, 조정대상지역이더라도 주택공시가격 3억원 이하라면 역시 3.5% 적용한다는 것입니다.
• 예외적으로 조정대상지역이면서 주택공시가 3억 원이 넘더라도 3.5% 표준세율을 적용받는 경우가 있습니다.
  * 그건 증여자가 1세대 1 주택자인 상태에서 해당 주택을 배우자 혹은 직계존비속(조부모, 부모, 자녀 등)이 증여받는 경우에는 중과대상에서 제외하고 3.5% 표준세율로 적용합니다.
  * 여기서 중요한 것은 증여해 주는 세대가 '1세대 1 주택' 이어야 합니다.
  * 수증자(증여받는 사람)는 주택수가 몇 채이든 상관없습니다.
  * 그리고 1세대1 주택 증여라도 반드시 배우자 혹은 직계존비속에게 줄 경우에만 표준세율을 적용하는 것이지 타인에게 증여하면 1주택 증여라도 높은 세울 과세가 될 수 있다는 점입니다.

분양권의 일시적 2 주택

새 아파트를 분양받고 준공이 되면 종전주택을 처분하고, 이사를 가는 것은 종종 일어나는 일입니다.
그러면, 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득한 경우에 취득세 중과를 받지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

 

혹은 분양권이 있는 상태에서 주택을 취득한 경우는 어떻게 될까요? 분양권이 아니고 조합원입주권이라면 어떻게 될까요?
여기에 대한 법률의 규정은 위의 박스 내용 중 지방세법 시행령 28조의 5 ①항에 나와 있는데 약간 헷갈리게 나와 있습니다.
제28조의 5(일시적 2 주택) ① 법 제13조의 2 제1항 제2호에 따른... 중략... 이내에 종전 주택 등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)

 

"신규 주택을 포함한다"는 문장의 해석이 어려운데, 세무사님들이 해설한 것을 보니.... 입주권이나 분양권이 포함된 경우에는, 그 분양권 혹은 입주권에 의해 나중에 신축된 주택의 취득일(잔금일)을 기산일로 하여, 3년 혹은 1년 이내에 아무 주택이나 양도하면 취득세를 중과하지 않는다고 해석합니다.

 

예를 들어 반도유보라 2룸 을 보유한 A 씨가 2023.5월에 창릉에 아파트를 분양받았다.(반도는 재산세 주거용 신고) 그 아파트의 잔금일은 2026.10월이라고 한다. 취득세 중과를 받지 않으려면 어떻게 해야 할까?
====>>> 26년 10월에 창릉아파트를 취득하고, 1년 이내에(조정>>조정 이므로) 반도유보라 혹은 창릉아파트 중, 아무거나 양도해도 취득세는 중과받지 않는다. ( 5/10일부터 양도세의 일시적 2 주택이 2년으로 개정되었으므로 취득세도 곧 2년으로 변경 예상됨)

 

★★★ 분양권이 포함된 일시적 2 주택은, 나중에 신축 준공된 주택의 취득일을 기준으로 종전주택이든 신규주택이든 아무 주택이나, 일시적2주택 기간 내에 양도하면 취득세는 중과되지 않습니다.
소형 오피스텔 소유자가 특별히 주의해야 할 점이 있습니다. 2020.8.12일 이후에 취득하고 + 주거용 변동신고, 혹은 주택임대사업자를 등록한 경우가 있습니다.

마무리 글

이 글을 통해 주택 취득 시 알아야 할 다양한 취득세 정보에 대해 알아보았습니다. 다주택자의 중과세율부터 생애최초 주택 구입에 대한 감면, 그리고 출산가구 감면 제도까지, 주택을 구입하거나 보유하고 있는 분들에게 필요한 세금 정보를 제공하려고 노력했습니다. 또한, 증여로 인한 취득세와 일시적 2 주택에 대한 중요한 팁도 공유하였습니다.

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