무허가 주택도 '1세대 1주택' 비과세 적용 받을 수 있을까?

무허가 주택도 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 대상이 될 수 있습니다. 무허가 건물의 적용 여부에 대해 친절하게 알아보며, 절세 방안 마련까지 상세하게 알려드립니다.

무허가 주택도 '1세대 1주택' 비과세 적용 받을 수 있을까?

목차

1세대 1주택 비과세! 무허가 건물도 포함될까?

오늘은 부동산 양도 시 양도소득세 비과세에 대해 꼼꼼하게 알아보려고 해요. 특히, 무허가 건물이나 부속건물이 있는 경우 어떻게 처리되는지에 대해 알아볼 거예요. 어렵게 느껴질 수 있는 주제지만, 제가 친절하게 풀어 설명할 테니 걱정 마세요!

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농가주택이나 대지가 넓은 주택의 경우는 그 부수되는 토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있다. 이때 건물은 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하여 비과세 되었으나, 부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 등기부 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 내게 된다.
이러한 경우에는 어떻게 해야 하나?

🏡 1세대 1주택 비과세란 무엇인가요?

소득세법에서는 1세대 1 주택과 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지를 양도함으로써 발생된 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세 하고 있다. 여기서 ‘1세대 1 주택’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택(미등기, 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 이에 부수되는 토지로써 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 말하며, ‘주택’이란 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말한다.
따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물도 실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며, 농가 주택의 부수창고 등도 주택으로 본다.

🏠 공부상 등재되지 않은 무허가 건물도 주택으로 볼 수 있을까?

네, 가능해요! 사실상 주택으로 사용되는 무허가 건물이나 부속건물도 포함될 수 있어요. 예를 들어, 농가 주택의 부수 창고도 주택으로 볼 수 있답니다. 그런데, 이를 증명하는 것은 그리 쉽지 않아요. 다양한 서류와 증거가 필요하죠.

💼 어떻게 절세를 할 수 있을까?

매우 중요한 부분이에요. 주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1 주택으로 비과세 되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수 토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없다. 문제는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(3배 또는 10배)에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이에요.
예를 들어, 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 495㎡이고 허가건물의 바닥 면적이 66㎡, 무허가건물의 바닥면적이 33㎡가 있는 경우

• 공부상의 내용만 가지고 계산하는 경우에 주택의 바닥면적(66㎡)의 5배 (330㎡=66㎡×5)를 초과하는 토지의 면적 165㎡ (495㎡ -330㎡ )는 양도소득세가 과세되나
• 주택에 해당하는 무허가건물이 있음을 입증하면 주택 바닥면적 99㎡ (66㎡ + 33㎡ )의 5배에 해당하는 토지 면적은 495㎡(99㎡×5)이므로 전체를 비과세 받을 수 있어요.

📑 어떤 서류를 준비해야 하나요?

무허가 건물을 입증하는 건 쉽지 않아요. 하지만, 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 거에요.

• 부동산매매계약서(무허가건물 부분도 반드시 표기)
• 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본
• 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)
• 양도당시의 날짜가 표시된 현장사진
• 인근주민들의 인우보증서 등

👀 관련 법규는 어떻게 되나요?

이 주제는 소득세법 제89조와 소득세법 시행령 제154조에 기반을 둔 내용이에요. 여기에 따르면, 농가주택의 부수 토지에 있는 농업 창고도 주택으로 볼 수 있고, 축사 같은 건물은 주택의 부속건물로 보지 않아요. 궁금하신 분은 해당 법률을 참고해 보세요!

 

이렇게 꼼꼼히 살펴보고 준비하면, 무허가 건물도 1세대 1주택 비과세의 혜택을 누릴 수 있어요. 특히 무허가 건물을 주택으로 볼 수 있게 해주는 이 법은 많은 사람들에게 큰 도움이 될 수 있겠죠?

 

비과세 적용을 받으려면, 위에서 언급한 방법으로 무허가 건물이나 부속 건물을 입증하고, 적절한 범위 내의 부수 토지를 가지고 있는지 확인하세요. 그럼 성공적으로 세금 절약의 길을 열 수 있을 거예요!

 

Guide
참고 예규

• 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함됨.
• 주택에 부수되는 토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 축사 등의 건물이 주택보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 아니함.

여러분도 과세 부담에서 벗어나 보세요! 무허가 건물이 있음을 증명하고, 1세대 1 주택 비과세 혜택을 누려보세요.