주택 양도 시 '2년 이상 보유 규정'을 이용한 세금 절약 방법!

주택 양도 전 필수 확인 '2년 이상 보유 규정'에 대해 알아봅니다. 실제 사례를 바탕으로 보유 기간 계산 방법, 필요 증빙서류 및 준비 방법까지 꼼꼼히 안내해 드립니다. 세부 사항은 블로그에서 확인하세요!

주택 양도 시 '2년 이상 보유 규정'을 이용한 세금 절약 방법!

 

목차

 

주택 양도 전 반드시 알아야 할 ‘2년 이상 보유’ 규정!

주택을 양도할 때 중요한 부분 중 하나는 '2년 이상 보유 규정'입니다. 이 글에서는 실제 사례를 들어 이 규정을 어떻게 활용할 수 있는지, 그리고 필요한 증빙서류와 준비 방법을 알아보겠습니다.

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친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.

일반적인 경우(원칙)

취득일부터 양도일까지로 한다.
•‌ 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 폐지되었다.(2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용)
◆ 취득일 및 양도일의 판정

• 원칙: 당해 주택의 대금을 청산한 날
• 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
• 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일
• ※ 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날. 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일

본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우

가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우

세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정한다.

주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우

증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우

배우자의 보유기간만 가지고 판단한다.

재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간

소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.

증여받은 1 주택을 이혼 후 양도하는 경우

증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.

주택을 상속받은 경우

피상속인의 사망일부터 계산한다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

거주 또는 보유 중에 소실 · 도괴 · 노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우

멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다(20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다).

• 주택면적이 증가한 경우: 보유기간 계산과는 무관하다.
• 부수토지 면적이 증가한 경우: 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

보유하던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우

종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다(재개발·재건축 공사기간을 포함).
▶ 관련 법규: 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조, 제154조, 제156조의 2