재개발·재건축 사업의 양도소득세 비밀 알려드립니다!

재개발·재건축 사업과 관련된 양도소득세 간단히 알아보기! 보유기간 계산, 양도소득세 과세 여부, 조합원입주권 양도와 분양권의 세부 비과세 요건을 한눈에 확인하세요.

재개발·재건축 사업의 양도소득세 비밀 알려드립니다!

 

 

 

목차

 

 

 

재개발ㆍ재건축사업과 양도소득세

재개발·재건축 사업과 관련된 양도소득세에 대해 쉽게 알아보려고 합니다. 까다롭고 복잡한 세금 문제, 저와 함께 소풍 가는 기분으로 풀어볼게요!

사업추진절차

재개발·재건축사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다.

사업추진절차

재개발·재건축 사업의 절차

먼저, 재개발·재건축 사업은 '관리처분계획'이라는 단계에서 시작돼요. 여기서는 기존의 집이나 토지를 어떻게 새로운 집이나 토지로 바꿀지 결정하게 되죠. 그리고 이 계획을 시장이나 군수에게 인가받아야 진짜로 집을 부술 수 있어요.

재개발 · 재건축 사업과 세금

보유기간 어떻게 계산할까?

보유하던 집이 재개발·재건축 사업으로 새로 지어졌다면, 그 집을 얼마나 가지고 있었는지, 공사 기간은 얼마나 걸렸는지, 새로 지어진 집은 얼마나 가지고 있는지 모두 합쳐서 계산하게 돼요.

양도소득세 과세 여부

재건축 지역에서 토지를 사업시행자에게 팔고, 대신 새로운 토지나 집을 받는다면 이는 '환지'라고 해서 양도소득세 대상에서 제외돼요. 그런데 여기서 주의! 청산금이라는 것을 받게 되면 이 부분에는 세금이 붙을 수 있어요.

조합원입주권 양도 시

● 조합원입주권의 취득시기

조합원입주권을 받게 되면 그것도 부동산으로 봐요. 그리고 이 권리를 받는 날(확정)은 주로 관리처분계획의 인가일(사업시행계획 인가일)이랍니다.

다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 돼요.

그런데 여기서 재미있는 건, 원래 집주인이었던 사람이 이 권리를 양도할 때 세금을 안 내도 될 때가 있어요. 그런 경우를 알아볼까요?

● 비과세 되는 조합원입주권

1세대 1 주택자인 원 조합원이 재개발·재건축 등으로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일(사업시행계획 인가일)과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 돼요.

첫째, 양도일 현재 당신이 다른 집이나 분양권이 없을 때.

둘째, 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 한 채의 집만 있을 때(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정)로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

조합원입주권 또는 분양권을 소유한 상태에서 양도하는 주택

여러분이 조합원입주권(승계취득 포함)이나 분양권(2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용)과 함께 집을 팔면, 이 경우는 1세대 1 주택 비과세에 해당되지 않아요. 그래도 여기에도 예외가 있습니다! 세부 요건을 잘 확인해 보시길 바라요.

 

● 조합원입주권을 보유하고 주택 양도 시 비과세

▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

1.  종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득
2.  조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도
3.  종전주택은 1세대 1 주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

1. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득(2022. 2. 15. 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용)
2. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
3. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 종전주택 양도 종전주택은 1세대 1 주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

▶ ‌ ‌ 1세대 소유의 11 주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축

사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

1. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
2. 재개발·재건축주택이 완성된 후 3년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 그 밖의 부득이한 사 유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주
3. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택양도

● 분양권을 보유하고 주택 양도 시 비과세

◈ 분양권이란 「주택법」 등에서 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것 포함)

• 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용

▶ 주택을 분양권 취득일로부터 3년 이내에 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우

1. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권 취득
2. 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도
3. 종전주택은 1세대 1 주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

▶ 주택을 분양권 취득일로부터 3년이 지나서 양도 시 아래 요건을 모두 충족하는 경우

1. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권 취득(2022. 2. 15. 이후 취득하는 분양권부터 적용)
2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
3. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 종전주택 양도
4. 종전주택은 1세대 1 주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족할 것

▶ 관련 법규: 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제156조의 2,156조의 제156조의 3

마치며

재개발·재건축 사업은 물론 큰 이익을 가져다주지만,, 그와 동시에 복잡한 세금 문제에 부딪히게 될 가능성이 높습니다. 따라서 미리 양도소득세와 관련된 법규와 요건을 잘 파악하고 준비하는 것이 중요하답니다.

 

사실, 본문에서 언급된 세부 사항은 많은 사람들에게 생소하고 복잡하게 느껴질 수 있어요. 하지만 이러한 정보를 알고 있으면 나중에 큰 혜택을 받을 수 있습니다. 재개발·재건축 사업을 진행할 때나, 혹은 이미 진행 중인 경우에도 이러한 세금과 관련된 내용을 참고하여 여러분의 이익을 극대화하실 수 있을 거예요.

 

만약 세금 문제에 대해 더 궁금한 점이나 구체적인 상황에 맞는 조언이 필요하시다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 선택일 수 있습니다. 전문가의 조언을 통해 본인의 상황에 맞는 최적의 세금 계획을 세울 수 있기 때문이에요.

 

마지막으로, 재개발·재건축 사업은 큰 변화와 혜택뿐만 아니라 각종 의무와 법규 준수가 수반되기 때문에 세심한 주의가 필요하다는 것을 항상 기억해 주세요.. 잘 준비된 계획과 충분한 정보는 여러분의 사업을 성공으로 이끌 수 있을 거예요.

 

행복한 재개발·재건축 사업을 기원합니다!