사업장 임차 시 확정일자를 받아 놓도록 하자.

사업장 임차 시 확정일자를 받아 놓도록 하자. 상가건물임대차보호법 이해와 확정일자의 중요성을 알아보세요. 임차인의 권리, 임대차 계약 갱신, 보증금 우선변제 방법 및 확정일자 취득 절차에 대한 상세 정보를 제공합니다.

사업장 임차 시 확정일자를 받아 놓도록 하자.

 

 

목차

 

 

그동안 건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하여 왔다.
이에 정부에서는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 「상가건물임대차보호법」을 제정, 2002년 11월 1일부터 시행하고 있는데, 그 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.

임차인과 임대인 간의 주요 분쟁 요소

먼저, 임차인과 임대인 사이에서 흔히 발생하는 문제들, 예를 들어 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 문제 등에 대해 알아보겠습니다. 이러한 분쟁들은 임차인에게 불리하게 작용하는 경우가 많죠.

상가임대차보호법 개요

이러한 문제들을 해결하기 위해 정부에서는 2002년에 상가건물임대차보호법을 시행했습니다. 이 법은 임차인들이 보다 안정적으로 사업을 영위할 수 있도록 돕기 위한 것이죠. 하지만 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니며, 특정 조건을 충족해야 합니다.
상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.

환상보증금

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있다.

● 임차인이 보호받는 사항

◆ 대항력이 생긴다.

건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 건물을 인도받아 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.(확정일자가 없어도 됨)

◆ 보증금을 우선변제 받을 권리가 있다.

건물을 인도 받아 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(확정일자를 받아야 함).

◆ 소액임차인은 최우선변제권이 있다.

환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우(즉, 대항력 요건을 갖춘 경우)에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같다.

최우선변제금

◆ 10년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.

임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 이전 임대차 기간과 동일하게 임대차기간을 갱신할 수 있다.

◆ 지나친 임대료 인상이 억제된다.

임대료인상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한된다.

● 임대인의 권리

◆ 임대료 인상을 요구할 수 있다.

임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.

◆ 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

● 확정일자

‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.

 

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제받을 수 있다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위가 밀려 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.

 

따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.

상가임대차보호법 관련 문의 및 해석

※ 상가임대차보호법 관련 문의 및 해석은 아래 법무부 및 대한법률구조공단에 문의하시기 바랍니다.
● 법무부(법무심의관실): 02-2110-3164 (http://www.moj.go.kr)
● 대한법률구조공단: 국번없이 132 (http://www.klac.or.kr)
▣ 관련 법규: 상가건물임대차보호법 상가건물임대차보호법 시행령

결론: 임차 사업장의 안정성을 위한 필수 조치

이제 여러분은 사업장을 임차할 때 어떤 조치를 취해야 하는지 알게 되었습니다. 임대차 계약서에 확정일자를 받는 것이 얼마나 중요한지 이해하셨나요? 임차 사업장의 안정성을 확보하기 위해 필요한 조치들을 반드시 취하시기 바랍니다.

 

자주 묻는 질문(FAQ)

1. 상가건물임대차보호법은 어떤 임차인에게 적용되나요?

상가건물임대차보호법은 환산보증금(보증금과 월세의 환산액)이 지역별로 정해진 금액 이하인 임차인에게 적용됩니다. 이는 임차인이 상업 활동을 안정적으로 수행할 수 있도록 보호하기 위한 조치입니다.

 

2. 확정일자를 받는 절차는 어떻게 되나요?

확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서를 준비하고, 건물소재지 관할 세무서에 제출하여야 합니다. 세무서장은 임대차계약서의 존재사실을 확인하고, 그에 확정일자를 기입합니다.

 

3. 확정일자를 받지 않았을 때의 위험은 무엇인가요?

확정일자를 받지 않았을 경우, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 임차인의 보증금 우선변제권이 상실될 수 있습니다. 이는 임대차계약이 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하지 못하기 때문입니다.

 

4. 보증금 우선변제 권리란 무엇인가요?
보증금 우선변제 권리란, 임차한 건물이 경매나 공매에 부쳐질 경우, 임차인이 그 건물의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 이를 위해 확정일자의 취득이 필요합니다.

 

5. 임대차 계약 갱신 요구권은 어떻게 사용할 수 있나요?
임대차 계약 갱신 요구권은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있게 합니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 이로 인해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임대차기간을 갱신할 수 있습니다.